La pronuncia della Cassazione civile sez. III, 15/02/2023, n.4755, affronta il tema della successione nella locazione dal lato attivo e gli effetti che ne derivano con riferimento al regime di assoggettamento dell’IVA.
Nella fattispecie in esame, una società in nome collettivo concludeva, in qualità di conduttrice, un contratto di locazione avente ad oggetto un bene immobile ad uso non abitativo per la durata di 4 anni.
L’immobile oggetto del contratto di locazione veniva successivamente venduto ad una società, la quale, subentrando nella posizione di locatrice, ed essendo soggetto tenuto al versamento dell’IVA, applicava sul contratto la relativa aliquota.
La successione nel contratto di locazione per effetto della cessione dell’immobile da parte del proprietario opera ex lege e trova la sua disciplina negli artt. 1602 c.c. e 7, l. n. 392/1978, per gli immobili urbani, ad uso abitativo e ad uso non abitativo, con il richiamo dell’art. 41 della medesima legge. Essa opera automaticamente a seguito dell’alienazione dell’immobile, purché la locazione sia opponibile al terzo acquirente, ovvero se abbia data certa anteriore alla compravendita del bene ai sensi dell’art. 1599 c.c.
La società conduttrice si opponeva al pagamento dell’IVA in aggiunta al canone originariamente previsto, deducendo, appunto, che il contratto di locazione stipulato con la precedente proprietà non era assoggettato a IVA e che, quindi, tale somma ulteriore al canone di locazione, che era stata ingiunta, non era dovuta.
La Corte di cassazione nella pronuncia in esame affronta — e risolve — la questione partendo dal presupposto che il soggetto passivo nel contratto di locazione è solo il locatore: l’onere del relativo versamento grava esclusivamente su di lui, in ragione della sua posizione soggettiva.
Nel caso in cui sia esentato dal versamento dell’IVA, il canone pattuito viene stabilito in una misura che non comprende l’IVA da riversare sul conduttore, che è unicamente un contribuente c.d. di fatto.
Allorché tale originario locatore esente da IVA trasferisca l’immobile ad un acquirente che risulta invece soggetto tenuto al versamento della relativa imposta, quest’ultimo non può pretendere di gravare il conduttore dell’ulteriore importo a titolo di IVA, benché egli sia poi tenuto a versarla all’erario.
Né, secondo la Corte, può richiamarsi la disciplina dell’integrazione del contratto secondo correttezza e buona fede (art. 1374 c.c.) al fine di giustificare la pretesa di corresponsione dell’IVA, con conseguente aumento del canone per il conduttore, proprio perché la soggezione ad IVA non viene disposta dalla legge tributaria con riguardo al contratto, ma è un obbligo imposto al solo locatore che ha riscosso il canone di locazione. A nulla sembra valere, anche nel caso di specie, la circostanza che anche il conduttore sia soggetto IVA, e, quindi, il fatto che l’IVA per esso sia una partita di giro, comunque suscettibile di compensazione o di richiesta di rimborso all’erario.
In questa prospettiva, la Corte ha già affermato la piena autonomia del rapporto tributario tra contribuente ed Amministrazione finanziaria, rispetto al rapporto di natura privatistica tra i soggetti contraenti dell’operazione tassabile, con la Cass. Sez. 3, 16/11/2020 n. 25850.
Ivi si sentenziava che “Appartiene alla giurisdizione ordinaria, e non a quella del giudice tributario, la controversia insorta tra conduttore e locatore sull’applicazione dell’IVA in aggiunta al canone di locazione, atteso che essa non ha ad oggetto il rapporto tributario tra contribuente ed Amministrazione finanziaria, ma un rapporto di natura privatistica tra i soggetti contraenti dell’operazione tassabile, che comporta un accertamento, meramente incidentale, in ordine alla rivalsa sull’imposta corrisposta“.
In definitiva, si comprende che la c.d. partita di giro non è altro che una semplificazione contabile tra soggetti egualmente soggetti ad imposta nei confronti dell’erario: in relazione a tale rapporto verso lo Stato non influiscono in alcun modo le vicende che riguardano i rapporti tra privati, i quali rimangono dettati dal codice civile e dai contratti che li avvincono.
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